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三哥抑郁客-高山流水的博客

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曾经努力过,也希望上进,可惜没有机会,只好成为一个小职员。一切的一切,指望儿子能够胜过老子!

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中国房地产乱象:农民进城买房是主力军  

2015-02-25 12:59:27|  分类: 一家之谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

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春寒料峭中,记者来到睢宁。22岁的丁俊告诉记者,他刚刚购买了一套农贸城的期房,并说,绝不回农村建房子,盼望下一代做城里人。  到县城或集镇居住,已经成为很多富裕起来的农民的新“城市梦”。这个梦虽然没有落户大中城市刺激,但要现实得多。
  农民成为进城购房三大主力之一
  “农民工进城买房已经成为一个切实的方向。”沭阳县城市规划局副局长许耀军说。沭阳是传统的农业大县,但随着“东扩南延”政策的实施,县城规模逐渐扩大,越来越多的农民工开始涌入新城。目前,新城区已经有十七八万人口,而农民工占到了三分之一。新江南小区的开发商仲老板说,目前小区售出的房子,有三分之二是农民工购买,房屋均价每平方米2000元左右。
  同在苏北的灌南县和泗阳县,情况也大致相同。灌南县房管局局长杨军告诉记者,去年灌南销售房屋6000套,其中在外务工人员购房1800多套,他们已经和乡镇公务员、中小学教师一起,成为进城买房的主力军。而泗阳县去年城镇商品房销售180万平方米,比前年增长100%,其中农民工购房比例超过50%。
  许耀军认为,对于生活质量和子女教育的重视,是农民工进城买房的主要原因。在县城新区,政府规划了相应的配套设施和学校。在苏州打工的沭阳七雄农民吕述模,也正是为了两个孩子上学方便,今年在盛源华庭小区买了一套房子。
  农民进城购房,政策优惠多多
  目前,苏中苏北不少市县纷纷出台鼓励进城入镇政策,加速了农民工进城的步伐。泗阳县考虑到农民工经济状况,专门为他们建设了18万平方米的“蓝领公寓”,一、三期价格分别为每平方米800元和1500元,目前已有2000户农民住在这里。同时,农民只凭一张身份证即可购房,并且免收契税。对进城镇购房且退出老家宅基地的农民,除了全额返还契税之外,还给予购房款2%的奖补。在政策鼓励下,3年间泗阳全县迁入城镇居住的农民超过5万人。农民涌向县城居住,使得泗阳城区面积比3年前扩大了1倍,达到50平方公里。
  泗洪不仅鼓励当地农民进城入镇,还鼓励农户进入集中居住点,在省内率先向集中居住点的农户住房发放土地证和产权证,农民每户可以凭借产权证向当地农村合作银行贷款5万元左右,用于还房贷。全县办理两证的农户达1000多户,有600户办理了房屋抵押贷款。
  买房只是第一步,全面“接轨”更重要
  南京大学社会学院教授朱力认为,农民如果光是居住入城了,职业不能入城,还是存在很多问题。他引用费孝通先生的话说,小城镇就是蓄水池,推进城镇发展,是国家倡导的,有利于城乡均衡发展。“因为现在大城市人太多了,城市病丛生。”他认为,推进城镇化,要想办法在农民的资产实现与城市对接的同时,在就业以及其他公共服务上也要跟城市接轨,实现城乡真正一体化。
  县城常住居民的增加和房地产行业的繁荣,客观上促进了二三产发展,也增加了县城的就业岗位。泗阳县委宣传部有关人士告诉记者,目前在当地企业工作的农民工已经达到7.68万人,平均月工资超1000元,很多人已经买房或打算买房。当地的江苏千仞岗服饰公司总经理王建明介绍,公司5000员工80%来自农村,近两年三分之一的员工已经在县城买房定居。
  在灌南县,新区中科府苑等30多个楼盘都有农民居住。小区的公共设施也在逐渐配套,附近就有2所小学和3所中学。同时,为了让居民看病能报销,私人的协和医院也改成了公立的社区卫生院。来源:新华日报   作者:周静文


豫南小城地产生态链混乱 农民成县城买房主力军
2015-02-25 09:47 来源: 网易财经.宏观

憋足了一年的干劲,拿着顺利发下来的年终奖,杨力(化名)在除夕那天从打工的深圳赶回了河南遂平老家。急促的脚步中不仅有对父母和一双儿女的思念,还有“在县城买房子”这个梦想即将实现的喜悦。

“不为别的,就想让我闺女儿子在县城的学校上学,接受好一点的教育。”杨力土生土长在遂平县文城乡的一个村庄,在深圳打工十几年,这次终于攒够了在老家县城买套房子的钱。

同一个村庄的族里大哥杨柏(化名)就没有过年的喜悦,已经年过40的他没有外出打工,而是选择在县城的建筑队“盖房子”——这几年,建筑是这个面积不大、人口不多的小县城最热门的行业之一。但是今年,杨柏没有拿到工资。“老板说开发商欠他们的钱,没钱给我们发工资。”

两个族里兄弟的不同心情和遭遇,折射出的是豫南一个小县城的房地产市场现状和生态链。

农民成县城买房主力军

为了能够在短短的几天春节假期完成购房行动,杨力让妻子提前回到遂平县打探市场,最终锁定了位于县城老城偏南的一个小区,130多平方米,复式,总价32万,周边有县城的重点小学、初中和高中,还有医院。

付完定金之后,看着即将上初中的女儿和还在小学二年级的儿子,杨力突然松了一口气。

“不光是我,我周围打工的哥们儿,都是这样,回老家县城买房子,然后让父母带着子女去住,在县城上学。村里的学校,确实太差了。”杨力告诉《第一财经日报》记者。

记者在遂平县城驱车半小时,基本走完了所有的主要道路。忆起20多年前的遂平县,仅有东西、南北两条主要道路,分别是建设路和老107国道,如今已经建起了双环线,宽阔的大道将县城环绕起来,沿线是一片连成一片的新建或在建的楼盘;昔日,周边大大小小与城区比邻而居的村庄(城乡接合部)和农田已无踪影,也同样变身为高楼林立的新建商品房小区和一马平川的道路。小县城似乎偏爱高层住宅,绝大部分楼盘都是15层以上,由于这些新建楼盘大部分都环绕着老城区,这让原本依着建设路、老107国道而建的县城中心区显得狭窄、破旧、局促,仿佛这是两个不同世界。城镇化,对于这样的小县城而言,就是一个破旧立新的过程。

一家房产中介的老板,带着记者到处看房。由于新房不好卖,而中介有灵活的客源,新楼盘也会把少量房源给中介来卖。“你看这个小区漂亮吧,空置率最少40%。”中介老板指着国槐路上一处新楼盘告诉记者,“大部分买房子的都是在外地打工的,有不少是提前买来给孩子上学用的,现在都不住,还是老人带孩子住在农村的房子。即便住这的,到了寒暑假也都会回到农村老宅。”在中介老板看来,县城新楼盘空置率高,这是非常重要的原因。夜幕中,记者看到这个有十几栋高层住宅的小区,确实只有寥寥的灯光,无比冷清,没有小地方过年的热闹。

杨力和众多农村户籍的买房人,一起构成了遂平这个豫南小县城的楼市消费主力军。“这些年新开发的项目,有90%左右的买房人是农村人,大部分都是在外地打工,然后回来买房安置小孩上学的,也有一些是在县城买婚房,但实际上平时并不怎么住。”遂平县城房地产圈人士郭建(化名)告诉记者,为了鼓励农村人到城区来买房,在2012年10月~2014年10月,县城还出了一个优惠政策:农村户籍买房免契税。

在郭建看来,这样一个小县城改善性需求很少,在楼市中约占10%的比例。“这里和大城市不同,老年人住得也很舒服,我们自己的房子也都很大,没必要再买新房子改善。”

滞销的楼盘,下跌的房价

上述中介老板向记者介绍,遂平城区面积只有18.5平方公里,城区常住人口有16万多,但县城里大大小小的楼盘却有40个左右。

曾经作为这个小县城开发商的一员,郭建说“严重滞销”成了眼下县城楼市最突出问题。“卖不动,很难卖。”郭建介绍,去年不少项目甚至连续几个月的销售业绩都是零。“除了城南建业(河南省知名开发商)的房子好卖,其他都不好卖。”

2014年年初县城城建部门的一哥们儿向他透露说,当时包括已建好的保障性住房和商品房在内,整个县城的空置房有12000套左右。“这个数字应该是很高的。”但郭建并没有向记者具体分析楼盘滞销的原因。

与滞销同期而遇的是不断下探的房价。

一个主打温泉概念的楼盘位于遂平县城老107国道北侧,附近是县城整齐划一的工业区。这个2012年就开盘的项目,目前仍然在继续销售。春节期间售楼处虽开业迎客,但冷清的人气难掩房地产行业寒冷的现状。

“现在80~130多平方米的两居三居、3~16层,都有房源。价格在2400多到2500多。”售楼处一名姓陈的销售人员告诉记者。而记者于2012年“十一”期间,在这个楼盘获悉的均价却是2800~3200元/平方米,当时所咨询的一套三楼80平方米的两居室价格为24万元。对此这名销售人员回应称:现在的价格是新春优惠后的价格。

上述中介老板也透露,自己手上代理的几个项目的新房房源已经给出了很多降价优惠,但仍然卖不动。“小地方人的心理都是买涨不买跌,你不买、他不买,我也不买。对于政策的刺激却不敏感,所以什么央行9·30新政、降息、降准,对市场几乎没啥影响。”

混乱的地产生态链

在“巴掌大”的小县城里,涌入了25~30家开发商,其中多是外来户,尤其是一些大盘大项目的开发商,本地的中小开发商受到“挤压”。在郭建眼中,当地的“房地产开发很乱”。除了自己曾经做过开发商,郭建的父亲也是一名建筑商。父子俩合起来几乎可以串起县城房地产开发的链条。“现在这个生态链很畸形。日子最难熬的是夹在中间的建筑商。”

郭建向记者描述了小县城的房地产资金生态链:开发商只负责“拿地皮”(拍地)的钱,建筑公司则为开发商垫钱盖房子,而现状就成了房子卖不出去、99%的开发商都欠着建筑商的钱;在上游,大部分中小开发商拿地的钱是从担保公司那里高息借来的,而担保公司借给开发商的钱又是从众多个人(投资者)手上筹集来的。

“担保公司从个人手上集资时月息是一分、二分,借给开发商时月息是三分、四分,高的有五分。”郭建告诉记者,现在由于开发商作为整个资金链条的中心环节陷入“瘫痪”状态,这直接导致上游的担保公司大量倒闭,眼下暂时看来那些众多小投资人的钱也面临血本无归,而下游的农民工一年到头的辛苦钱拿不到,又去围堵地方政府,最后压力又到了建筑商这里,众多建筑商要么自掏腰包、要么四处借贷给民工发工资。“我家老头儿(父亲昵称)今年就是自己垫钱给农民工发工资。”郭建透露,很多建筑商家里都被工人围堵着,甚至无法出门办年货,而那些两头欠钱的中小开发商,不少已经开始人影无踪躲债去了。

“现在城区的地皮已经卖完了,(城区)周边农村全部拆迁安置。农耕地价格为一亩150万左右,合到房子的成本中,土地成本大概每平方米500~600元。”郭建向记者介绍。

在郭建看来,小县城目前的房地产开发乱象,几乎是一个解不开的死结,这当中夹裹着小县城城镇化急速前进的步伐,和地方GDP对于房地产的过度依赖。想要扭转小县城的经济结构,那些在统一规划的工业区里的工厂根本“不沾闲”(河南方言:靠不住)。胡易大量滞销的新楼盘,众多仍在建设中的高层住宅,却可能成为小县城未来经济发展最大的变数之一。


纵观全国各地,此现象绝非好事,一是推动了房地产的继续过度开发,二是不能解决就业增收,三是无人种地,导致粮食减产、农民减收、社会不稳,农业这个大基础失稳,整个社会就会崩溃!

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